Türkiye genelinde gayrimenkul satışlarında yepyeni bir dönem başladı. 2025 yılıyla birlikte tapu işlemlerinde esas alınan rayiç bedellerdeki güncellemeler hem alıcıların hem de satıcıların mali yükünü ciddi şekilde artırdı. Büyükşehirlerde etkisini daha yoğun hissettiren bu düzenleme, konut piyasasında yeni bir dönemi beraberinde getiriyor.
Harçlar Neredeyse Katlandı
Geçtiğimiz yıla kadar 500 bin TL üzerinden hesaplanan bir taşınmaz için yaklaşık 20 bin TL civarında harç ödenirken, bugün aynı nitelikteki mülk için ödenen toplam tapu harcı 150 bin lirayı, hatta bazı bölgelerde 200 bin lirayı buluyor. Bu fark, rayiç değerin artık gerçek piyasa fiyatlarına yakın şekilde hesaplanmasından kaynaklanıyor.
Türkiye'de uygulanan sistem gereği tapu harcı hem alıcıdan hem de satıcıdan %2 oranında alınmaya devam ediyor. Ancak artan rayiç bedellerle birlikte bu yüzde küçük gibi görünse de toplam rakam, işlemi gerçekleştirecekler açısından ciddi bir maliyet kalemi haline gelmiş durumda.
Vergi Yükü de Arttı
Söz konusu artış sadece tapu harçlarıyla sınırlı değil. Yeni rayiç bedeller, yıllık emlak vergisi tutarlarını da doğrudan etkiliyor. Belediyeler, 2025 yılı itibarıyla güncellenmiş değerler üzerinden yeni vergi tahakkuklarını çıkarmaya başladı. Merkezi konumda yer alan mülklerin vergisi binlerce liraya kadar çıkabiliyor.
Satış ve Talepte Düşüş Beklentisi
Piyasadaki aktörler, yeni rayiç düzenlemelerinin konut satışlarını yavaşlatabileceğine dikkat çekiyor. Alıcılar yüksek alım masraflarını karşılayamama endişesiyle karar vermekte zorlanırken, satıcılar da harç yükü nedeniyle satış işleminden vazgeçebiliyor. Bu durumun konut talebini azaltarak fiyatlarda duraksama ya da düşüşe yol açabileceği değerlendiriliyor.
Emlak danışmanları ve sektördeki temsilciler, yılın ikinci yarısında daha durgun bir pazar yaşanacağını öngörüyor. Özellikle yatırım amaçlı alımların düşmesi, uzun vadede kiralık konut piyasasını da etkileyebilir.
Eksik Beyana Ceza Kapıda
Bazı vatandaşlar, daha düşük harç ödemek için satış bedelini rayiç değerin altında gösterme yoluna gidiyor. Ancak uzmanlar bu yöntemin riskli olduğunu vurguluyor. Gerçek satış bedeli ile beyan edilen tutar arasında fark tespit edilirse, eksik ödenen harç tutarı cezalı ve gecikme faiziyle birlikte tahsil ediliyor.
Son yıllarda Gelir İdaresi Başkanlığı, bu farkları elektronik sistemlerle daha kolay tespit edebiliyor. Bu nedenle, uzmanlar vatandaşları doğru ve eksiksiz beyan konusunda uyarıyor.
