Gayrimenkul piyasasında köpük fiyatların dağılması ve enflasyon karşısındaki reel değişimler Merkez Bankası'nın en son matematiksel modelleriyle tescillendi. Kalite etkisinden arındırılmış fiyat değişimlerini ölçen Konut Fiyat Endeksi (KFE), 2026 yılının nisan ayında bir önceki aya göre yüzde 1,8 oranında artış kaydederek 223,4 seviyesine tırmandı. Finans analizlerine yansıyan en çarpıcı detay ise nominal bazda yükseliş grafiği çizen konut piyasasının, enflasyondan arındırılmış reel tabloda gerilemeye devam etmesi oldu. Ülke genelinde ev fiyatları reel olarak yıllık yüzde 4,3 oranında azalış gösterdi.
Üç büyük metropolün konut fiyat endeksleri incelendiğinde, başkent Ankara'nın yatırımcılar ve kiracılar için en agresif fiyat hareketliliğine sahne olan il olduğu görüldü. Ankara'da konut fiyatları nisan ayında aylık yüzde 2,6 artarken, yıllık nominal artış oranı yüzde 29,9'a ulaşarak İstanbul ve İzmir'i geride bıraktı.
Kira cephesinde de benzer bir senaryo yazıldı. Yeni Kiracı Kira Endeksi (YKKE) nisan ayında aylık yüzde 1,7 yükselirken, yıllık nominal artış hızı yüzde 31,7 olarak kayıtlara geçti. Üç büyük şehir baz alındığında yıllık kira artış oranında yüzde 36,7 ile Ankara ilk sıraya yerleşti. Başkentteki bu talep yoğunluğu ve fiyat sıçraması, memur ve öğrenci nüfusunun kentsel çeperlerde yarattığı kiralık daire arayışına bağlanıyor.
İstatistiki Bölge Birimleri Sınıflaması'na göre yapılan coğrafi analizler, Türkiye'de konut fiyatlarının seyrinde çok ciddi bir bölgesel kutuplaşma olduğunu kanıtladı. Doğu Anadolu Bölgesi konut yatırımlarında prim şampiyonu olurken, popüler turizm akslarını barındıran Ege kıyıları bu dönemde dip seviyeyi gördü.
En Yüksek Konut Fiyat Artışı (%33,6): Erzurum, Erzincan, Bayburt, Ağrı, Ardahan, Kars ve Iğdır bölgesinde kaydedildi.
En Düşük Konut Fiyat Artışı (%16,7): Aydın, Denizli ve Muğla (Ege kıyı şeridi) bölgesinde sınırlı kaldı.
Kira artışlarında da bölgesel farklılıklar kendini gösterdi. En yüksek yeni kiracı kira artışı yüzde 36,7 ile yine Ankara bölgesinde gerçekleşirken; en düşük artış, deprem sonrası konut stoğu yeniden inşa edilen ve dengelenen Hatay, Kahramanmaraş ve Osmaniye bölgesinde (%21,5) kaldı.
Merkez Bankası verilerine göre üç büyük ildeki konut satış ve yeni kiracı kira endekslerinin kümülatif dağılımı:
Konut Fiyat Endeksi Değişimi (Nisan 2026)
| Şehir | Aylık Artış | Yıllık Artış |
|---|---|---|
| Ankara | %2,6 | %29,9 |
| İzmir | %2,1 | %26,7 |
| İstanbul | %1,6 | %26,2 |
Yeni Kiracı Kira Endeksi Değişimi (Nisan 2026)
| Şehir | Aylık Artış | Yıllık Artış |
|---|---|---|
| Ankara | %2,8 | %36,7 |
| İstanbul | %1,4 | %36,2 |
| İzmir | %1,2 | %29,4 |
