Türkiye genelinde özellikle büyük konut projelerinde ve sitelerde kontrolsüzce yükselen aidat rakamları, zaman zaman yolsuzluk iddialarına ve kötü niyetli yapıların yönetimleri ele geçirmesine yol açıyordu. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından hazırlanan ve "zemin etüt" kısmı hariç diğer tüm hükümleri 22 Mayıs itibarıyla yürürlüğe giren yasa, bu idari boşluğu hukuken kapatmayı amaçlıyor. Anadolu Ajansı (AA) muhabirinin gıda ve gayrimenkul tüzükleri ekseninde derlediği bilgilere göre, artık mali gerekçesi olmayan keyfi bütçe dönemleri tamamen geride kalıyor.
Yasa değişikliğinin getirdiği en radikal dönüm noktası, site yöneticilerinin bütçe hazırlama süreçlerindeki tekelleşmeyi kırması oldu. Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz, eski sistemde yönetimlerin kiracıları ve kat maliklerini genel kurula kadar çaresiz bırakan ucu açık bütçeler yapabildiğini hatırlatarak yeni tüzüğü şu sözlerle özetledi:
"Yeni düzenlemeyle apartman veya sitelerde yönetimler geçici işletme bütçesi hazırlayabilecek ancak bu bütçe sadece en fazla 3 ay için geçerli olacak. Bu 3 aylık geçici dönemde aidatlara yapılacak artış, yasal yeniden değerleme oranını kesinlikle geçemeyecek. Yönetim, bu 3 ay içerisinde olağan ya da olağanüstü kat malikleri genel kurulunu toplamak zorundadır. Kalıcı aidat artış oranını sadece genel kurulda maliklerin iradesi belirleyecek."
Önceki mevzuata göre bir yöneticinin, kat malikleri toplantısında alınmış ortak bir karar olmadan kendi inisiyatifiyle bina veya site adına "avans" adı altında sınırsız para toplayabildiği biliniyordu. Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Ali Yüksel, bu durumun mülk sahiplerinin denetiminden kaçtığını ve itiraz hakkı bulunmayan kiracıları mağdur ettiğini belirtti.
Değişiklikle birlikte yöneticinin kurula danışmadan tekrar tekrar avans toplama yetkisi bütünüyle kaldırıldı. Kat malikleri tarafından resmi işletme projesi onaylandığı an, bu haksız avans uygulamaları tamamen son bulacak.
Yeni yasal paket, binlerce konutun yer aldığı dev toplu yapılardaki hantal karar alma mekanizmalarını da esnetti. Yapılan tüzük revizyonu doğrultusunda belirlenen kritik oranlar şu şekildedir:
Toplu Yapılar ve Büyük Siteler: Yönetim planı değişikliklerinde daha önce aranan 5'te 4'lük (yüzde 80) imkansıza yakın çoğunluk şartı, 3'te 2 (yüzde 66) oranına düşürülerek karar alma süreçleri hızlandırıldı.
Bireysel Apartman ve Binalar: Tek bloklu bireysel binalarda ise kat maliklerinin haklarını korumak adına eski 5'te 4'lük nitelikli çoğunluk oranı aynen muhafaza edildi.
Genel Kurul İstisnası: Keyfi yönetim artışları engellense de, bizzat kat maliklerinin katıldığı genel kurullarda oy birliğiyle belirlenecek aidat zamları için herhangi bir üst sınır uygulanmayacak.
