7534 Sayılı Kanun’un İmar Mevzuatı Üzerindeki Etkileri Açısından Değerlendirilmesi
Kanun diğer hükümlerini maddeler halinde inceleyecek olursak;
MADDE 7-
Bu madde ile 3194 Sayılı İmar Kanunun 8. Ek Maddesinde fonksiyon değişikliğine ilişkin bir düzenleme yapılarak; “Fonksiyon değişikliği hariç olmak üzere, parsel bazında; nüfusu, yapı yoğunluğunu, kat adedini, bina yüksekliğini arttıran imar planı değişiklikleri yapılamaz. Ancak bir fonksiyon, parsel bazında konut kullanımına dönüştürülemez.” hükmü düzenlenmiştir.
Konut dışı fonksiyonların yoğunluk arttırmadığını savunmak planlama bilimine aykırıdır: teknik ve fiziki alt yapı üstünde ticaret, turizm vb fonksiyon değişikliklerinin yarattığı yük, konut yatırımlarının nüfus artışı ile yarattığı yükten çok daha yüksektir. Bu nedenle plan bütünlüğüne aykırı fonksiyon değişikliklerinin konut dışım alanlarda yapılmasını olmasını savunmak planlama bilimine aykırıdır.
Bu düzenleme ile önceki haliyle Taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine “ada bazında” yapılabilen imar plan değişiklikleri parsel bazına indirgenmektedir.
Bu düzenleme ile “Fonksiyon değişikliği” yolu ile parsel bazında “nüfusu, yapı yoğunluğunu, kat adedini, bina yüksekliğini arttıran imar planı değişiklikleri” yapılmasının önü açılmaktadır. Bu yolla; fonksiyon değişikliği içeren plan değişikliklerinin parsel bazında yapılmasının önünün açılması, kamu yararı şartı olmaksızın değer artış payı ödemesi karşılığında bu imkânın sunulması; planlı kentleşme ilkesini boşa düşüren, yapılaşmayı teşvik eden ve bütüncül planlama kararlarını etkisiz kılan bir düzenleme olup, kamu yararına aykırıdır. Bu düzenlemenin tamamen iptali gerekmektedir.
Böylesi bir düzenleme, aynı imar adası içinde farklı parsellerde parsel bazında; yapı yoğunluğunu, kat adedini, bina yüksekliğini arttıran imar plan değişikliklerin yapılabilmesinin yolunun açılmasının dışında, imar plan bütünü gözetilerek yapılmış olan kentsel fonksiyon dengelerini ve buna bağlı olarak kentin öngörülen büyüme ve gelişim yönlerini değiştirebilecek köklü uygulamaların yapılarak kentsel rantların kamu yararı doğrultusunda değil, bireyler tarafından yönlendirilebilir hale getirilmesinin yolunu açacak niteliği nedeniyle de iptal edilmesi gerekmektedir.
İzleyen fıkrada ise, parsel bazında oluşan maliklerin talebi halinde veya fonksiyon değişikliği ile ada bazında yapılacak imar planı değişikliği sonucunda değerinde artış olan parsellerden alınacak değer artış oranı %90 ile sınırlanmaktadır. İmar planlarının bütüncül kararlarını ortadan kaldıran, bu nedenle bölgenin ihtiyaç duyacağı teknik ve fiziki alt yapıya yeni yükler getirecek değer artışlara neden olan değişikliklerin kamuya yükleyeceği yükün sübvansiyonu anlamını taşıyan değer artış bedelinden kanunla yapılan bu iskonto niteliğinde olup, zaten kamu yararına aykırı olduğunu savunduğumuz kararın arsa bedeline endekslenmiş bir diğer deyişle, konut dışı fonksiyon yüklenmiş üst yapıyla ortaya çıkacak gerçek değer artışının çok üstünde ortaya çıkacak değerden de yapılacak iskontonun da iptali gerekmektedir.
Değer atış payının tahsil yöntemlerini düzenleyen izleyen fıkralardaki ekler uygulamayı kolaylaştırma amaçlıdır.
Yeni bir paragraf halinde düzenlenen “İmar planlarında umumi hizmet alanına ayrılan yerlerden 13’üncü madde kapsamında kamu eline geçişi sağlanamayan alanlarda, kamu hizmetini yapacak ilgili idarenin kamu hizmet alanına ihtiyacı olmadığına dair görüşü alınarak eşdeğer alan ayrılmaksızın 2942 sayılı Kanunun Ek Madde 1 hükümlerine göre ve çevre yapılaşma koşulları ile uyumlu olmak kaydıyla konut kullanımı hariç fonksiyon değişikliği amaçlı plan değişikliği yapılabilir.” Hükmü son derece kötüye kullanıma açık ve sakıncalı bir düzenleme niteliğindedir.
İmar planlarında umumi hizmete ayrılan alan miktarları belli teknik standartların sağlanması anlamının çok ötesinde, planlanan alan için gelecek projeksiyonları ve bölge ve ülkede beklenen ekonomik, sosyal, kültürel ve çevresel ihtiyaçla ve olası risklerin ortadan kaldırılmasını sağlamaya ilişkin saptanan gelişme eğilimlerinin gerçekleştirilmesi amacıyla ayrılan alanlar olup, yatırımcı kuruluşlara da yol göstermeyi ve belli yatırımları yapmalarını sağlamayı amaçlamaktadır. Çocuk parkı, kütüphane, okul vb umumi hizmete ayrılan alanların yatırımcısı kuruluşlarından ihtiyaç fazlası görüşünü alarak konut dışı herhangi bir yatırımın yapılması arsa malikleri açısından yarar oluşturmakla birlikte kamu yararına aykırıdır. Bu nedenle anılan paragrafın bütünüyle iptali gerekmektedir.
Nitekim 7534 Sayılı kanun düzenlemesinde yer alan “İmar Haklarının Devri” düzenlemesi kamu eline geçişi sağlanamayan alanların kamuya kazandırılması amacıyla düzenlenmiş bulunmaktadır.
