TOPLU YAŞAM ÇIKMAZI

Merhaba sevgili okur, bu hafta köşemizde son zamanlarda çok sık karşılaştığımız bir uyuşmazlık haline gelen site yönetimlerini ele almak istiyorum. Modern şehir yaşamı artık yalnızca aynı apartmanda oturan insanların bir araya gelmesinden ibaret değil. Özellikle büyük siteler ve toplu yapılar adeta küçük birer şehir gibi yönetiliyor. Güvenlikten temizliğe, teknik altyapıdan sosyal alanlara kadar birçok hizmetin sürdürülebilmesi ise güçlü ve şeffaf bir site yönetimini zorunlu kılıyor. Bugün mahkemelerde ciddi bir artış gösteren davaların önemli bir kısmını; aidat uyuşmazlıkları, usulsüz yönetici seçimleri, denetimsiz harcamalar ve paralel yönetim diyebileceğimiz korsan yönetim oluşumları meydana getiriyor. Kat malikleri çoğu zaman site yönetimini yalnızca aidat toplayan bir yapı olarak görüyor. Oysa hukuken site yönetimi; bütçesi olan, karar alma mekanizmasına sahip, hukuki sorumluluk taşıyan ciddi bir organizasyondur. Bu nedenle yönetimin oluşumu ve işleyişi de belirli kurallara tabidir. Özellikle toplu yapılarda en sık karşılaşılan sorunlardan biri, yeterli çoğunluk sağlanmadan yönetici seçimi yapılması veya toplantı süreçlerinin usule uygun yürütülmemesidir. Kanunun aradığı toplantı çağrıları yapılmadan alınan kararlar, ileride ciddi hukuki tartışmalara yol açabilmektedir. Hatta bazı durumlarda bir sitenin aynı anda iki farklı yönetim tarafından temsil edilmeye çalışıldığına dahi rastlanmaktadır. Bu noktada dikkat edilmesi gereken en önemli hususlardan biri şudur: Yönetim gücü yalnızca fiilen aidat toplamakla değil, hukuken geçerli bir seçime dayanmakla kazanılır. Bir başka önemli problem ise şeffaflık eksikliğidir. Kat maliklerinin en temel hakkı, toplanan aidatların nerelere harcandığını bilmek ve denetleyebilmektir. Buna rağmen birçok sitede gelir-gider tablolarının paylaşılmadığı, banka hareketlerinin denetlenemediği ve karar defterlerinin düzenli tutulmadığı görülmektedir. Oysa yöneticilik, yalnızca yetki değil aynı zamanda ciddi bir hesap verme sorumluluğudur. Elbet burada kat maliklerine de denetimin hangi usule tabi şekilde gerçekleştirileceğini bilmek yükümlülüğü düşmekte. Zira apartman ve site yönetimleri ile toplu yapı site yönetimlerinin tabi olduğu usuller farklılık arz etmekte. Teknolojinin gelişmesiyle birlikte site yönetimlerinde dijitalleşme de hız kazandı. Online aidat sistemleri, mobil uygulamalar ve elektronik duyurular günlük hayatı kolaylaştırsa da; kişisel verilerin korunması, kamera kayıtlarının kullanımı ve dijital veri güvenliği gibi yeni hukuki sorunları da beraberinde getirdi. Özellikle ortak alan kamera kayıtlarının gelişigüzel paylaşılması, çoğu zaman fark edilmeyen ciddi bir kişisel veri ihlali oluşturabiliyor. Unutulmamalıdır ki apartman ve site yaşamı yalnızca komşuluk ilişkilerinden ibaret değildir; aynı zamanda bir hukuk düzenidir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun amacı da tam olarak budur, birlikte yaşamayı mümkün kılan dengeyi korumak. Bu nedenle gerek yöneticilerin gerek kat maliklerinin, haklarını ve yükümlülüklerini doğru şekilde bilmesi artık bir tercih değil, zorunluluktur. Çünkü bazen bir sitenin en büyük problemi yüksek aidatlar değil; hukuka uygun yönetilmeyen bir sistemdir. Keyifli bir hafta diliyorum.