Kiracılar ile ev sahipleri arasında yıllardır süren bakım ve onarım tartışmaları, Türk Borçlar Kanunu’ndaki açık hükümlerle yeniden gündeme geldi. Pek çok kiracı, zorunlu tamiratları kendi cebinden ödemesi gerektiğini düşünse de yasa, büyük çaplı ve yapısal sorunlarda sorumluluğu doğrudan ev sahibine yüklüyor. Bu nedenle kiracıların önemli bir kısmı, yasal olarak ödemek zorunda olmadığı masrafları kendi bütçesinden karşılıyor.
Yapısal Arızalarda Sorumluluk Ev Sahibinin
Mevzuata göre kiralananın kullanılabilir durumda tutulması tamamen ev sahibinin yükümlülüğü. Bu yükümlülük yalnızca mülkün teslim edildiği günü değil, sözleşme süresinin tamamını kapsıyor. Bu kapsamda ortaya çıkan şu tür arızaları kiracının değil, ev sahibinin karşılaması gerekiyor:
Demirbaş eşyalardaki hasarlar
Su, elektrik ve ısınma tesisatındaki bozulmalar
Kombi, kalorifer kazanı gibi temel cihazların yenilenmesi
Çatı, dış cephe ve ana yapıya ilişkin sorunlar
Güvenlik riski oluşturan tüm yapısal problemler
Bu masrafların sözleşmeye eklenen maddelerle kiracıya devredilmesi hukuken mümkün değil. Kanun emredici nitelikte olduğu için kiracı lehine uygulanır.
Kiracının Ödediği Zorunlu Giderlerin İadesi
Bazı durumlarda ev sahibi tamiratı geciktirebiliyor ya da maliyeti üstlenmek istemiyor. Kiracı ise evdeki güvenlik ve yaşanabilirlik için onarımı acilen yaptırmak zorunda kalabiliyor. İşte bu noktada devreye zorunlu gider kavramı giriyor.
Kiracının hakları şöyle:
Yaptığı zorunlu onarımın bedelini ev sahibinden talep edebilir.
Ev sahibi ödemezse kira bedelinden mahsup edebilir.
Gideri belgelendirdiği sürece hukuken korunur.
Zorunlu gider kapsamına giren örnekler:
Çatı akması nedeniyle yapılan tamir
Tehlike oluşturan elektrik tesisatının tamamen yenilenmesi
Arızalı kombinin yenisiyle değiştirilmesi
Binanın ana yapısındaki acil risklerin giderilmesi
Bu tür onarımların hepsi, mülk sahibinin sorumluluğuna giriyor.
Yargıtay’ın Emsal Kararları Kiracıyı Destekliyor
Yargıtay kararları, zorunlu onarım konusundaki uygulamayı daha da netleştiriyor. Yüksek mahkeme, kiracının kendi cebinden ödediği zorunlu giderlerin ev sahibi tarafından karşılanması gerektiğini açıkça ifade ediyor. Ayrıca ödeme yapılmazsa kiracının kira bedelinden kesinti yapabileceğini de destekliyor.
Mahkemeler, kiralananın kullanım amacına uygun olup olmadığına bakarak karar veriyor. Tamiratın zorunlu olduğu belgelerle ortaya konulduğunda kiracı lehine hüküm kuruluyor.
